关于房地产市场监管体制创新的建议

全国政协委员    郭松海

2003年国务院发出《通知》中，提出了房地产市场宏观调控，2005、2006年国务院又出台了《国八条》、《国六条》，.这轮房地产调控历时长，范围广，使用政策力度大；包括发改委、建设部、国土资源部、财政部、工商行政管理总局、人民银行、银监会等十几个部委,联手开展了对房地产市场的专项整治；然而，房地产宏观调控的效果并不理想，部分大城市房价仍在快速增长，市场秩序并没有从根本上得到好转，房屋、土地隐形市场中税费仍在大量流失；房地产调控的失灵，最大问题在于调控体制的本身。

房地产市场监管体制的有效性和规范性，是决定房地产市场持续稳定健康发展的基础。目前，我国房地产市场应独立行使的政策制定、政策执行、监督的三部分职能相互交叉或者混为一体，行政上存在着多头管理，部门职责不清；部门利益不一，导致政策难以贯彻执行；而作为重要管理者的地方政府，往往单纯追求经济效益，忽视公共利益；行政权力的不当介入与权力寻租，制约了房地产市场监管的效率和效果，以致出现“中央热、地方冷”，“上不推、下不动”的尴尬局面。因此，只有从监管体制上进行创新，才能对房地产市场实施切实有效地监管。为此建议：

1.从机构框架上，重塑房地产市场监督体制

2006年国土资源部通过构建国家土地督察制度，在北京、沈阳、上海、南京、济南、广州、武汉、成都、西安等地派驻了9个国家土地监察局，对相应的地区行使土地监察职能，并派驻土地督察专员，直接向中央负责，以弥补省级与中央之间管理的漏洞，这就为设立统一的房地产监管机构提供了基础。在房地产市场中，土地与房屋是有机统一的，地随房走，房随地迁，两者是无法分离的。因此，可以将国家土地监察局，扩大为房地产监督管理委员会；在土地监察局基础上，相应地设立9个地区房地产监管会，使其具有地产监察管理和房产监察管理的综合职能。也就是说，它应是一个独立的机构，它的建立将代表中央，弥补多部门管理、多部门监督的缺陷；实行房地产市场统一监管模式，即由统一的机构房地产监管会，实行对大城市房地产开发、交易的监管，并从立法、执法、行政相制衡的角度，建立健全机构的职能。

2.建立房地产市场监督法律体系

除了当前实行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律外，还应制定房地产市场监管法规法律，完善房地产市场法律体系。要制定《房地产市场监管办法》，制定监管政策及政策实施程序，明确处罚对象和处罚办法；要制定《房地产监管机构管理规定》，明确房地产监管机构的设置、职能界定、人员配备、工作范围等，从法规上规范各机构的权力与责任，制定具有可操作性的行政复议、行政诉讼程序等。

3.房地产监督管理委员会的监管职能

通过立法，明确中央事权、地方事权的行使权限。国家房地产监督机构是为了保证中央职权的有效实施而成立。国务院应直接授权房地产监委会代表国务院，对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府房地产开发经营管理情况进行监督检查；这样使得土地督察职责能够更好地履行，只有后续房地产开发的督察，才能更准确地监督前段土地供应、使用情况；只有督察房屋的隐性市场，才能更好地监督土地市场的违法情况，进而核查土地利用和管理中的合法性和真实性。国家房地产监督机构，还要会同地方政府规范整顿房地产市场秩序，加强对市场监测分析和督促检查；对房地产市场中的严重违法违规行为，要及时给予严肃查处；在整顿市场秩序的同时，还要配合纪检部门，督查房地产市场中的大量寻租和腐败行为。机构还要检察部分大城市住房发展规划及其落实情况，在各地的土地供应年度计划中，中低价位、中小套型普通商品房(含经济适用)、廉租房用地不应低于全年居住用地供应总量的70%，与此同时，在此基础上，普通商品住房、经济适用房的建设规模及廉租房制度的建设要达到要求；对住房保障的基本目标不到位的，要及时给予通报批评。