遏制房地产违规开发向农村蔓延的势头 

全国政协委员    郭松海

   北京市利用卫星遥感系统监视违反规划的乱搭乱建，察看到北京市中心城区的边缘，超出规划范围过度发展，其建成区多和中心城区连为一体，形成中心城区向外蔓延的趋势；另外，远郊区县各自为政，各种名目的开发区、工业大院圈占土地增多，全市建设用地规模已超出了2010年规划控制指标。①在南京、深圳等大城市，也不同程度存在类似情况。

由于城市土地级差地租的扩散效应，使得邻近的农村集体土地区位优势和地租极大显化，巨大土地收益和房产开发利润诱惑，使得当前城郊农村房地产的违规开发发展势头难以遏制；使部分房地产商或准房地产商，无视法律法规，违反政策开发经营，以攫取最大非法利润。

在农村，房地产的违规开发，使得农用集体土地被大量占用，破坏了城市规划的实施和城市生态环境建设，特别是占用耕地，影响到社会和国民经济的整体安全。因此，必须遏制房地产违规开发向农村蔓延势头，为此建议：

一、进一步加大整顿和规范房地产市场秩序的力度。2003年  国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，提出“严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发”，切实加强源头管理，有效遏制房地产交易中的各种腐败行为。但由于监管不力等原因，至今农村以种种形式变相搞房地产开发现象始终没有得到制止。为此，要加大对房地产开发市场的监管力度，建立公示制度，把房地产开发管理秩序置于群众的有效监督之下。要把在城郊、农村违规开发的房地产项目在媒体上公布于众，对少数单位团体个人为谋私利，占用耕地，参于农村房地产违规开发的，要限期退出；以完工项目，不能罚款处罚了之，对违规房产应予以没收拍卖，使违规者失利亏损，以严厉处罚，才能制止违法违规行为。在这其中，党政工作人员购买租赁违规开发房屋的，参与违规违章建设活动的，应予以纪律处分。

二、坚决查处违规违章开发项目，实行问责制。城市內违章建筑，特别是有影响的建筑 ，它在房地产开发中起到“示范”效应，必须予以清查，消除其消极影响。这些违章建筑，较长时间得不到处置，往往有其背景，它们多是官商结合，官商合谋；因而，房地产违规开发，不论涉及到哪个部门、哪级官员，都应秉公执法，以法办事，追根究底，惩治腐败。官员的腐败是惩罚机制缺位，惩罚机制的缺位，意味着开发商违法违规的风险降到极低。违法违规而不受惩罚，这种机制的缺陷和房地产的暴利将让众多开发商趋之若鹜。在城郊、农村，房地产违规开发严重的地方，是地方政府管理人员的失职，它往往又与街道办事处、村委会权力人有着某些利害关系；为此，应制定考核干部指标体系，包括合理利用土地，保护耕地，制止房地产违规开发等内容的指标体系；应实行问责制，追究违法违规开发地方领导的法律责任与违纪责任，给予与责任相一致的处罚。

三、城市要增加低价住房供应，为弱势群体提供住房社会保障。随着城市化步伐加快，城市规模扩大，外来人口对住房需求迅速增加，但城市住房供应特别是中低价住房供应短缺，而在城郊，非法建设不经竣工验收、质量无法保证的住房，因建设成本低在获取较大利润的同时，还能够以较低价格出售出租，即使缺少《土地使用权证》、《商品房预售许可证》等证书，仍然可以吸引大量城市低收入者和外来人口来此居住。因此，城市应加大普通商品房、经济适用住房、廉租屋建设供应，政府应组织建造若干具有一定规模、环境优良的微利小区，以优惠价格出售出租给城市低收入者，用“良币”驱逐“劣币”，解决城市中的弱势群体住房问题，以使农村房屋抢建风得到遏制。

四、综合执法，阻止房地产违规开发。城郊、近郊农村违规违章开发，原因复杂，牵涉到多个权力部门，涉及领域广泛；因此，应由各级地方政府牵头，由土地管理、城管执法、规划、公安乃至检查等多个部门综合执法，避免各管理职能部门互相推诿，加强合力，建立健全长效管理机制，加强执法监管队伍建设，建立健全房地产日常监管体系，严厉依法查处违法、违规开发，严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理，以阻止房地产违规开发继续向农村蔓延。