2008---2010，

将房价增长控制在合理区间

 2006 年，我国房价同比上涨5.5 %；①2007年， 70个大中城市房屋销售价格同比增长7.6%，②2007年12月， 据国家发改委、国家统计局调查显示，北京、宁波、重庆、长沙新建商品住房销售价格分别同比上涨17.5% 、17.3%、15.9%、15.1%；③房价加速增长，导致生活满意度下降的群体，不仅是低收入者，且波及到广大中等收入家庭。

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》[国发23号 ]指出，“房价收入比在4倍”， 是个合理的区间。依据这个行政法规，联系现状，考虑到房屋性能提高、建安成本增加、、单套住房建筑面积增大等因素，导致单套住房房价的提升，使得房价收入比可提高到6倍，这也与1998年联合国对96个国家统计资料中，显示的房价收入比中位数为6.4倍相接近。然而，即使如此，近二年北京、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10倍，房价显然偏高。

居住关系到人们的基本生活需求，住房不仅是个经济问题，也是一个重大社会问题。因此，在“十一五”的后几年，要平抑房价过快增长，依据我国经济增长和住房供需的预测，以及2000年到2007年房价同比增长率的波动幅度大约为 3%；在2008---2010年，要进一步地加大调控力度，在保持2007年房价稳定的基础上，(即零增长);未来几年可将房价逐年的波动幅度控制在 3%范围内；这样，在这个合理区间，在后几年，人均收入如仍按10％左右的比例增长；至2010年，部分大城市的房价收入比，即可接近合理的比率。为此，住房市场的各主体要找准自己的位置，特别是政府主管部门要提高行政执行力，努力促进调控目标的实现。建议如下：

一、加强对土地市场的监管, 加快 对闲置土地清理步伐，增加市场供应。据《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，至2007年底，开发商通过规范和非规范囤地约10亿平方米，据此囤地规模，大约可支持开发商开发4年，④即可支撑一个完整的开发周期。为此，土地监察主管部门应充分利用对地面能够明察秋毫的卫星遥感影像、地名、境界等地理信息集成系统，对闲置土地认真识别分析，严格执行闲置土地处置政策，对土地闲置满两年，应当依法坚决无偿收回；土地闲置一年以上的，按土地交易价格的２０％收取闲置费，进而促使开发商合理高效地利用土地，使存量土地及早进入市场。

二、调整住房市场的供给结构，增加保障性住房供给。目前房地产市场供需结构失衡，中低价位住房供应偏少，使得商品住房平均价格上扬，这是造成房价畸高的重要原因。据估算，经济适用房供应如减少5%，会拉动房价上升3%～4%。⑤因此，应着重调整市场的供给结构，明确新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上的规定，加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应,增加限价商品房供应，以达到平抑房价的目的。

三、抑制投资性需求，遏制投机性需求。完善和落实有区别的税收、信贷政策，严格执行第二套住房信贷管理的有关规定，加快推进征收物业税试点工作。目前，我国调控房地产市场的税收手段主要对房地产交易环节征收重税，这种税收成本最终转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上涨。房地产税收调节应以物业保有税为主，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率；对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税，这样可以抑制投资性需求，打击房地产投机活动，稳定房价。

四、房地产开发企业要强化社会责任，多为大众提供物美价廉的普通商品住房。房地产开发企业要发挥自律作用，诚信守法，开发企业提供的事关民生的住房类消费产品；在追求利润的同时，要保证质量，不能忽视履行企业应承担的社会责任。当前，开发企业已从资本积累时期步入财富发达时期，具备了实力，要“承担社会责任，努力回报社会”。企业要落实政府宏观调控的政策，正如地产界领军人物王石所说： “地产业创造阳光财富，万科不做房价领跑者”， 万科公司的价值理念是，“做透明不做封闭，做规范不做权谋，做责任不做放任”；为社会提供物美价廉的产品。万科向市场推出适合中低收入者的住房套型，把开发方向转向收益相对稳定的普通商品住房，积极地参与政策性住房建设，万科的做法，值得其他开发企业很好地学习。

五、建立科学的住房消费模式，引导住房市场的合理需求。住房消费要从国情出发，树立适度的住房消费理念，逐步改变现今 “租房不如买房”，“买小不如买大”，“迟买不如早买” 的消费模式。要提倡“租、购并举”，住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，租房应是城镇居民居住的第二选择。要着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、少儿就近上学等问题，解除居民租房的后顾之忧。要倡导量入为出的梯度消费模式，政府制定扶持发展二手房市场的政策，着力培育二手房市场，以促成由小到大、由旧到新的理性住房消费。要通过舆论宣传，开展对 “结婚不买房， 租套房娶娇娘”、 “40岁之前不要买房” 、“三四年后再买房”等观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众过度超前住房消费，再度涌现出既拥有房产又伴随着贫困的“房奴”现象。

①    国家统计局  ， 上海证券报 ，   2007年01月19日

  ②国家统计局公布2007年国民经济运行数据 ， 新华社， 2008年1月24日

③发改委，人民网，2008年01月17日

④研究报告：囤地调查:七年内21亿平入市土地未开发  ，央视《经济半小时》，2007年12月09日

孙荣飞：开发商全国囤地约10亿平方米，第一财经日报，2007年12月04日

⑤聂梅生：高私有率推动价格上涨，中国房地产报，2005年4月28日

表一:1997-2005年我国按用途分商品房屋平均销售价格表   单位:

年份房屋平均销售价格 住宅 别墅 高档公寓 经济适用房屋 办公楼 商业营业用房 其他

1997 1997 1790 5382 1097 4677 3090 2129

1998 2063 1854 4596 1035 5552 3170 1837

1999 2053 1857 4503 1093 5265 3333 1804

2000 2112 1948 4288 1202 4751 3260 1864

2001 2170 2017 4348 1240 4588 3274 2033

2002 2250 2092 4154 1283 4336 3489 1919

2003 2359 2197 4145 1380 4196 3675 2241

2004 2778 2608 5576 1482 5744 3884 2235

2005 3168 2937 5834 1655 6923 5022 2829

   资料来源:中国统计年鉴 2006